Archiwum miesiąca:: Maj 2016

Co warto wiedzieć, decydując się na wynajem mieszkania?

Zanim zdecydujemy się na wynajem mieszkania, przede wszystkim przeanalizujmy dokładnie, jakie koszty będą się z tym wiązały. Będzie to oczywiście czynsz, odstępne płacone właścicielowi mieszkania, opłaty związane z korzystaniem z różnych mediów, koszty napraw mieszkania i instalacji, oraz inne koszty, które mogą się pojawić w związku z naszym stylem życia. Sprawdźmy dokładnie, jakie koszty ryczałtowe zawiera czynsz (powinny w jego zakres wchodzić m. in. opłaty za ogrzewanie i wodę). Warto również wiedzieć, jakie ciążą na nas obowiązki. Te precyzyjnie reguluje Kodeks Cywiliny i Ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku. Zgodnie z nią musimy dbać o odpowiednią czystość, stan pomieszczeń i urządzeń oraz dokonywać napraw (np. instalacji). Często przy wynajmie mieszkania pobierana jest kaucja. To finansowe zabezpieczenie na wypadek, gdy uszkodzimy coś, co będzie znajdowało się w mieszkaniu. Jeśli oddamy mieszkanie w nienaruszonym stanie, najemca ma obowiązek niezwłocznie zwrócić nam całość wpłaconej kaucji.

Wynajem mieszkania – na co uważać?

image Jeśli nie mamy wystarczających środków na to, by zakupić nieruchomość, lub też wiemy, że mieszkania w danym miejscu będziemy potrzebować tylko przez jakiś czas, alternatywą pozostaje wynajem. Oznacza to mniejsze koszty niż zakup mieszkania, poza tym, nie wiąże lokatora tak poważnie, jak zakupione mieszkanie. Zanim się zdecydujemy jednak podpisać umowę najmu, warto zorientować się, jakie obowiązki ciążą na osobie wynajmującej mieszkanie, jak i na najemcy. Znajomość prawa może uchronić nas przed wieloma nieprzyjemnymi sytuacjami. Możemy w tym celu zapoznać się z przepisami Kodeksu Cywilnego oraz z Ustawą o ochronie praw lokatorów z 2001 roku. Jeśli chodzi o obowiązki osoby wynajmującej, to należy do nich przede wszystkim oddanie mieszkania w takim samym stanie, w jakim go jej udostępniono. Dotyczy to zarówno czystości, jak i stanu urządzeń i pomieszczeń. Jeśli wynajmiemy mieszkanie, to na nas spoczywa obowiązek dokonania niezbędnych napraw i wymiany instalacji. Obowiązki najemcy są o wiele bardziej złożone.

Czy warto inwestować w nieruchomości?

Wiele osób się zastanawia, czy nadal warto inwestować w nieruchomości. Odpowiedź brzmi: tak! To cały czas jedna z najbardziej dochodowych branż. Jeśli tylko dysponujemy wolnymi środkami, możemy oczywiście ulokować je lokacie, czy też próbować grać na giełdzie, inwestycje w nieruchomości są jednak bardzo atrakcyjną alternatywą. Jak inwestować w nieruchomości? Jest to bardzo proste. Wystarczy za wolne środki, które posiadamy, zakupić mieszkanie, a następnie je wynająć. Po pewnym czasie opłaty z tytułu najmu zwrócą nam koszty, które musieliśmy ponieść z tytułu zakupu mieszkania, a potem zaczniemy na nim zarabiać i to niemałe sumy. To najprostsza metoda inwestowania w nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że nie jest to metoda krótkoterminowa. Ponieważ ceny nieruchomości w dużych miastach są ciągle bardzo wysokie, możemy się spodziewać, że nawet jeśli spadną i tak będziemy mogli przez lata czerpać całkiem spore zyski z wynajmu. Wzrost wartości mieszkań jest bardzo widoczny w perspektywie długofalowej nawet mimo krótkotrwałych spadków.

Jak uzyskać pozwolenie na przebudowę domu?

image Kiedy planujemy przebudowę domu bądź innej nieruchomości, konieczne będzie uzyskanie odpowiedniego pozwolenia. Należy się o nie zwrócić do urzędu miasta lub starostwa. Do wniosku powinniśmy dołączyć projekt przebudowy w czterech egzemplarzach oraz niezbędne pozwolenia i opinie. Konieczne będzie również zaświadczenie o tym, że autor projektu należy do izby samorządu zawodowego projektantów oraz oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy. Następnie odbywa się postępowanie, którego celem będzie wydanie pozwolenia na przebudowę domu. Odbywa się ono w trybie administracyjnym, więc nie powinno trwać długo – zwyczajowo miesiąc, w przypadku bardziej skomplikowanych spraw dwa miesiące. Takie pozwolenie na przebudowę zazwyczaj ważne jest przez trzy lata. W tym czasie powinniśmy rozpocząć prace budowlane. Mogą one trwać, tyle czasu, ile będzie nam potrzebne, ważne jest tylko, aby przerwa w prowadzeniu prac nie była dłuższa niż trzy lata.

Kiedy musimy zgłosić remont?

Kiedy w naszej nieruchomości przeprowadzamy prace remontowe, bądź modernizacyjne, zwróćmy uwagę na to, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem. Z tego powodu warto upewnić się, kiedy należy zgłosić przeprowadzany remont. Pamiętajmy o tym, że jedynie niektóre roboty nie podlegają regulacjom Prawa Budowlanego i w związku z tym nie muszą być zgłaszane. Należą do nich głównie prace konserwacyjne, które mają za zadanie zabezpieczenie przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem. Pozostałe prace remontowe powinny być zgłaszane. Remont zgłaszamy w urzędzie miasta lub starostwie. W zgłoszeniu powinniśmy określić rodzaj i zakres prac, które przeprowadzimy, oraz termin, w jakim zostaną wykonane. Jeśli w czasie trzydziestu dni od dnia, kiedy złożyliśmy zgłoszenie nie otrzymamy od właściwego organu sprzeciwu, możemy przystąpić do rozpoczęcia prac remontowych. Do prac, które wymagają zgłoszenia, należą między innymi: zmiana pokrycia dachowego, ocieplenie budynku od zewnątrz, tynkowanie wnętrz, remont bądź modernizacja kotłowni, adaptacja piwnicy do celów mieszkalnych.

W jaki sposób rozliczyć podatek od najmu mieszkania?

Wynajem nieruchomości należy zgodnie z prawem opodatkować. Możemy zrobić to na zasadach ogólnych, czyli według progresywnej stawki podatkowej. W takim przypadku płacimy podatek od dochodu. Stanowi go różnica między naszym przychodem, jakim jest czynsz i kosztami jego uzyskania. Co możemy uznać za koszt uzyskania dochodu od wynajmu nieruchomości? Będą to przede wszystkim koszta, jakie ponieśliśmy, aby wyremontować mieszkanie (jeśli taką konieczność zawiera umowa najmu), ubezpieczenie mieszkania, zapłatę podatku od nieruchomości, opłatę, jaką uiścimy za użytkowanie wieczyste, koszty utrzymania i eksploatacji. Oczywiście, należy pamiętać o tym, że wszystkie te wydatki muszą być przez nas rzetelnie dokumentowane. Inną metodą rozliczania podatku od najmu nieruchomości jest metoda ryczałtu. Jest to prostsza metoda do rozliczania. W tym przypadku podatek od najmu mieszkania wynosi zawsze 8, 5% od tego, jaki dochód faktycznie uzyskaliśmy. Na wysokość podatku nie będą miały w tym przypadku koszty, które ponieśliśmy.

Jak bronić się przed nieuczciwym deweloperem?

image Zakup nieruchomości, mieszkania czy domu, wiąże się często z wydaniem oszczędności całego życia, lub też zaciągnięciem kredytu, który spłacać trzeba przez wiele lat. Z tego powodu jest to poważna decyzja, do której należy się dobrze przygotować. Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym deweloperem? Co zrobić, by w przypadku jego upadku nie stracić wszystkich pieniędzy? Pamiętajmy o tym, że prawo daje nam wiele narzędzi, aby uniknąć takiej sytuacji. Jedną z nich jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pomaga on zabezpieczyć pieniądze klienta, w sytuacji, gdy deweloper bankrutuje. Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą, w przypadku inwestycji, która jest przedsięwzięciem deweloperskim, założenie mieszkaniowego rachunku powierniczego jest opcjonalne. Deweloper może próbować nam utrudnić jego założenie, bądź zniechęcać nas do tego. Nie dajmy się przekonać, naciskajmy na założenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, sugerując, że jeśli to się nie stanie, nie podpiszemy umowy. W przypadku zakupu projektów innych niż deweloperskie mieszkaniowy rachunek powierniczy jest obowiązkowy.

Jaki podatek zapłacimy za działkę budowlaną?

image Wiele osób może wprawić w konsternację fakt, że na rynku nieruchomości istnieją dwie stawki VAT – w wysokości 8 i 23%. Może to wywoływać wątpliwości, jakiej wysokości podatek powinniśmy zapłacić. W Polsce podstawowa stawka VAT wynosi 23%. W budownictwie jednak, w pewnych ściśle określonych przypadkach, stosuje się jednak obniżoną stawkę w wysokości 8%. Kiedy ma to miejsce? Obciążenie transakcji, jaką jest zakup działki budowlanej, zależy od dwóch czynników: od tego, kto sprzedaje działkę, oraz od tego, jaki jest charakter gruntu w dniu zakupu. W przypadku sprzedaży terenów budowlanych, będziemy musieli zapłacić stawkę VAT w wysokości 23%. Opodatkowanie VAT jest oczywiste w sytuacji, gdy kupujemy działkę budowlaną od firmy (dewelopera, spółdzielni). To, czy zapłacimy podatek VAT w przypadku zakupu działki od osoby prywatnej, będzie zależało od tego, czy osoba prywatna wyprzedaje prywatny majątek. Jeśli osoba prywatna wyprzedaje więcej niż jedną działkę, może zostać uznana za podatnika VAT.